Belgrade Waterfront
Savski Venac€5,395Medijana /m²
Starogradnja je nadmašila novogradnju
Hedonski indeks cena stanova u Beogradu · T1 2019 = 100 · revidirano do T4 2025
RGZ Q4 2025 index report ↗ · Metodologija indeksa: RGZ index methodology ↗
Pregled
Tržište sada, u četiri broja
T1 2026. je presek, a ne nova tačka godišnje serije. Lokalne cene obuhvataju deset katastarskih opština u užem Beogradu.
Prosečna cena
€3,117/m²
Medijana €3,080 · +13,85% međugodišnje
Vrednost tržišta
€643.1m
Samo T1 2026
Kupljeno na kredit
39.8%
Udeo transakcija stanovima
Ugovori za nepokretnosti
7,343
Sve nepokretnosti · +9,5% g/g
Izvor za T1: RGZ Q1 2026 market report ↗. Broj ugovora obuhvata sve vrste nepokretnosti. Ostala tri pokazatelja odnose se samo na stanove.
01 · Cene
Bum cena nadživeo je bum prodaje
Hedonski indeks koriguje razlike u onome što je prodato, pa najčistije meri rast cena. To je indeks, a ne cena po kvadratnom metru.
Naslovne cene zavise od strukture prodaje
Objavljeni gradski proseci transakcija · pune godine · €/m²
Godišnji izveštaji RGZ-a: RGZ 2021 annual report ↗, RGZ 2022 annual report ↗, RGZ 2023 annual report ↗, RGZ 2024 annual report ↗.
Medijana je rasla; tržište je ostalo široko
Transakcione cene u T4 · raspon P10–P90 i medijana · €/m²
Najnoviji izveštaj o indeksu: RGZ Q4 2025 index report ↗.
02 · Aktivnost
Oporavak još zaostaje za bumom
Godišnji izveštaji daju čistu celogodišnju seriju. Tačni gradski brojevi ugovora za stanove počinju 2020.
Ugovori za stanove ostaju 18% ispod vrhunca
Ugovori koji obuhvataju stanove · pune godine · 2020–2025
Godišnji izveštaji RGZ-a, 2020–2025. Jedan ugovor može obuhvatiti više nepokretnosti.
03 · Vrednost i krediti
Novac se vratio pre kupaca
Godišnji izveštaji usidruju vrednost tržišta. Kvartalni izveštaji ažurnije prate upotrebu kredita.
Vrednost tržišta ponovo je blizu vrhunca
Vrednost tržišta stanova u Beogradu · pune godine · mil. €
Godišnji izveštaji RGZ-a, 2018–2025.
Upotreba kredita izašla je iz dna iz 2023.
Transakcije stanovima uz kredit · kvartalno · T1 2020–T1 2026
Ovo su objavljena, zaokružena kvartalna posmatranja. Sintetička godišnja stopa nije računata.
04 · Područja
Centar je najskuplji; rast je manje centralan
Ovo je deset katastarskih opština u užem Beogradu, a ne svih 17 gradskih opština. Stara Rakovica je katastarska jedinica, a ne cela Gradska opština Rakovica. Ne sabirajte ove uzorke niti koristite redove područja za rekonstrukciju gradskog zbira.
Q1 2026 mean · all apartments
Deset katastarskih jedinica sa direktno objavljenim cenama RGZ-a · €/m²
€2,400€5,200/m²Boja se pojavljuje samo gde je RGZ objavio cenu
Deset područja, rangiranih po medijani
Medijana vodi; prosek je u zagradi. Svaka silueta je tačna katastarska granica sa mape.
| Područje | Medijana (prosek) | Međugodišnje | n |
|---|
Cene: RGZ Q1 2026 market report ↗. Granice potiču iz snimka GeoSrbije iz 2021. preko javnog ogledala, koje navodi GeoSrbiju kao izvor, ali ne daje licencu za ponovnu upotrebu. Cene su spojene po tačnom registracionom ID-u katastra. Ništa nije agregirano niti pripisano gradskoj opštini.
05 · Kompleksi
Novi kompleksi imaju širok raspon cena
RGZ je u T1 2026. zabeležio prodaje u 13 novijih beogradskih kompleksa. Kartice tačno prenose medijane i veličine uzoraka.
Sava Residence
Sava Residence
Voždovac€3,961Medijana /m²
SOUL 64
Novi Beograd€3,895Medijana /m²
NEWPORT
Novi Beograd€3,656Medijana /m²
Wellport
Novi Beograd€3,601Medijana /m²
KVART 64
Novi Beograd€3,494Medijana /m²
Airport Garden
Novi Beograd€3,268Medijana /m²
Lux 51
Novi Beograd€3,188Medijana /m²
Victory Gardens
Čukarica€2,922Medijana /m²
Silva Vidikovac
Rakovica€2,860Medijana /m²
Voždov kvart
Voždovac€2,640Medijana /m²
Nemanjin grad
Voždovac€2,585Medijana /m²
Sunnyville
Palilula€2,410Medijana /m²
Medijane cena i uzorci: RGZ Q1 2026 market report ↗, Table 12, page 23. Nacionalna tabela sadrži šest kompleksa van Beograda; ovde su izostavljeni. Oznake projekata dolaze sa potvrđenih zvaničnih sajtova i nisu izvori podataka. Sava Residence ostaje tekstualan jer logo iz prvog izvora nije potvrđen.
06 · Rekordi
Vrh tržišta nije celo tržište
Ovo su krajnosti, ne reperi. Poređenje sa gradskim prosekom, medijanom ili središtem procenataila pomešalo bi izuzetno sa tipičnim.
€15,298/m²
Najviša jedinična cena stana 2025. · Savski Venac
€1.83m
Najveća kupovina stana 2025. · 537m² · Belgrade Waterfront
€3.8m
Najviša transakcija kuće 2025.
€66,000
Najviša transakcija garažnog mesta 2025. · Savski Venac
Rekordi za 2025: RGZ 2025 annual report ↗. Rekordi iz T1 2026. ostaju u kvartalnom fajlu; nisu pomešani sa skupom za 2025.
Napomene o podacima
Kako čitati brojeve
Svako pitanje dobija jedan prioritetni izvor. Preklopljene serije i starije verzije ostaju za proveru, ne kao konkurentski naslovi.
Koja serija ima prednost
Godišnja aktivnost i vrednostGodišnji izveštaji vode. Kvartalni zbirovi nisu zamena.
Rast prilagođen kvalitetuRevidirana hedonska serija do T4 2025. vodi. Prvobitno objavljene vrednosti ostaju za proveru.
Posmatrane transakcione ceneGradski proseci za pune godine do 2024. vode. P1 2025. i T1 2026. ostaju odvojeni.
Kupljeno na kreditKvartalni izveštaji vode jer daju ceo put od T1 2020. do T1 2026.
Aktuelno lokalno poređenjeTabela deset područja za T1 2026. vodi, ali ne obuhvata ceo Beograd.
RaspodeleRasponi P10–P90 i medijane za T4 vode. Rekordi ostaju odvojene krajnosti.
Šta se ne sme porediti
- Godišnji stručni izveštaji ≠ kvartalni korpus indeksa ≠ kvartalni tržišni izveštaji.
- Ugovori samo za stanove ≠ kupoprodajni ugovori za sve nepokretnosti.
- Puna godina ≠ polugodište ≠ kvartal.
- Prosek/medijana €/m² ≠ nivo ili rast hedonskog indeksa.
- Poslednja revidirana verzija ≠ verzija prve objave.
- Gradski zbir ≠ uzorak užeg gradskog područja za T1 2026.
- Gradska opština ≠ katastarska opština ili katastarsko područje.
- Udeo kredita prema broju transakcija ≠ udeo finansiranja u vrednosti.
- Delimično uređen status upisa ≠ kvalitet zgrade.
Zašto se zbirovi razlikuju
Godišnji zbirovi i zbirovi najnovijeg kvartalnog korpusa indeksa nisu zamenljivi. Razlike su prikazane, ne ulepšane.
| Godina | Godišnji ugovori | Kvartalni zbir | Razlika | Godišnja vrednost | Kvartalni zbir |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 16,604 | 16,069 | -535 | €1,400.0m | €1,407.0m |
| 2021 | 21,833 | 20,268 | -1,565 | €2,069.3m | €2,048.0m |
| 2022 | 21,585 | 21,252 | -333 | €2,672.3m | €2,632.0m |
| 2023 | 16,087 | 15,898 | -189 | €2,076.5m | €2,058.0m |
| 2024 | 17,303 | 17,075 | -228 | €2,230.6m | €2,228.0m |
| 2025 | 17,807 | 17,671 | -136 | €2,542.8m | €2,542.0m |
Preuzmite trag provere
Za stručnjake i istoričare
Fajlovi zadržavaju širu aktivnost nepokretnosti, zaokružene kvartalne vrednosti, transakcione proseke, atribute upisa i prostornu istoriju mešovite geografije za 2017–24. Oni ili dupliraju jače pokazatelje ili odgovaraju na uža pitanja.
Polica sa 86 izvornih dokumenata
| Citat | Zbirka | Izveštaj | Strane | Izvor |
|---|---|---|---|---|
| [2] | Stručni izveštaj | Годишњи извештај 2025 за професионалне кориснике са прилозима n.pdf | 55 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [3] | Stručni izveštaj | Полугодишњи извештај 2025. за професионалне кориснике са прилозима.pdf | 66 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [4] | Stručni izveštaj | Годишњи извештај 2024. за професионалне кориснике са прилозима.pdf | 66 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [204] | Stručni izveštaj | Полугодишњи извештај 2024. за професионалне кориснике са прилозима.pdf | 64 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [6] | Stručni izveštaj | Годишњи извештај 2023. за професионалне кориснике.pdf | 65 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [206] | Stručni izveštaj | Полугодишњи извештај 2023. за професионалне кориснике.pdf | 65 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [8] | Stručni izveštaj | godisnji izvestaj za profesionalce + prilozi.pdf | 67 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [208] | Stručni izveštaj | ilovepdf_merged.pdf | 65 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [10] | Stručni izveštaj | ProfGodisnji2021.pdf | 66 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [210] | Stručni izveštaj | 20210904 Polugodišnji izveštaj.pdf | 57 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [12] | Stručni izveštaj | GODIŠNJI IZVEŠTAJ.PDF | 66 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [212] | Stručni izveštaj | Polugodisnji_2020_za profesionalne korisnike.pdf | 53 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [14] | Stručni izveštaj | Izvestaj o stanju na trzistu nepokretnosti za 2019.pdf | 48 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [214] | Stručni izveštaj | Izvestaj sa trzista za I-2019.pdf | 44 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [16] | Stručni izveštaj | Godisnji_Izvestaj_trziste_nepokretnosti2018.pdf | 47 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [216] | Stručni izveštaj | Polugodisnji izveštaj - tržište nepokretnosti 2018.pdf | 47 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [217] | Stručni izveštaj | Godisnji_fin3.pdf | 38 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [218] | Stručni izveštaj | 02 Polugodisnji_fin2.pdf | 41 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [219] | Stručni izveštaj | GodisnjiIzvestaj_StanjeTrzistaNepokretnosti_2016_2.pdf | 30 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [220] | Stručni izveštaj | 2Polugodisnji izvestaj - Trziste nepokretnosti 2016 -20170421.pdf | 21 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [221] | Stručni izveštaj | 3Godisnji izvestaj - Trziste nepokretnosti 2015.pdf | 28 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [222] | Stručni izveštaj | 4IzvestajIpolugodiste-2015.pdf | 16 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [223] | Stručni izveštaj | 5Godisnji izvestaj – Trziste nepokretnosti 2014.pdf | 16 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [224] | Stručni izveštaj | 6IzvestajIVkvartal-2014-20150317.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [225] | Stručni izveštaj | 7IzvestajIIIkvartal-2014-20141202.pdf | 14 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [226] | Stručni izveštaj | 8Izvestaj za II kvartal - 2014.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [227] | Stručni izveštaj | 9TrzisteNepokretnosti_I_Kvaratal_2014.pdf | 16 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [29] | Stručni izveštaj | 1Uvodne napomene o RPN i pracenju trzista nepokretnosti.pdf | 7 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [32] | Indeks cena stanova | Методологија израде РГЗ индекса цена станова (1).docx | DOCX | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [30] | Indeks cena stanova | РГЗ - Индекс цена станова T4 2025 ФИНАЛНО.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [100] | Indeks cena stanova | РГЗ - Индекс цена станова T3 2025.pdf | 16 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [101] | Indeks cena stanova | РГЗ - Индекс цена станова T2 2025.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [102] | Indeks cena stanova | РГЗ - Индекс цена станова T1 2025 КОНАЧНА.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [103] | Indeks cena stanova | RGZ - Izvestaj indeksi cena T4 2024.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [104] | Indeks cena stanova | RGZ - Izvestaj indeksi cena T3 2024.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [105] | Indeks cena stanova | Izvestaj_o_indeksu_T2_2024 фин(002).pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [106] | Indeks cena stanova | РГЗ ИНДЕКС први квартал 2024.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [107] | Indeks cena stanova | RGZ - Izvestaj indeksi cena T4 2023Final.pdf | 15 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [108] | Indeks cena stanova | RGZ - Izvestaj indeksi cena T3 2023 Konacna.pdf | 14 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [109] | Indeks cena stanova | RGZ indeks cena - prvi kvartal 2023.pdf | 14 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [110] | Indeks cena stanova | RGZ index cena stanova IV kvartal 2022. godine.pdf | 14 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [111] | Indeks cena stanova | RGZ - Izvestaj indeksi cena.pdf | 11 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [31] | Tržišni izveštaj | Квартални извештај I 2026n.pdf | 26 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [112] | Tržišni izveštaj | ispravljeno.pdf | 8 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [113] | Tržišni izveštaj | Годишњи извештај 2025.pdf | 21 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [114] | Tržišni izveštaj | Статистика цена непокретности за 2025.годину.pdf | 19 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [115] | Tržišni izveštaj | Квартални извештај IV 2025.pdf | 26 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [116] | Tržišni izveštaj | Квартални извештај III 2025.pdf | 25 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [117] | Tržišni izveštaj | Прво полугодиште 2025 ФИН pdf.pdf | 34 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [118] | Tržišni izveštaj | Квартални извештај II 2025.pdf | 24 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [119] | Tržišni izveštaj | КВАРТАЛНИ ИЗВЕШТАЈ I 2025.pdf | 24 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [120] | Tržišni izveštaj | Годишњи извештај 2024 финални.pdf | 33 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [121] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj IV 2024.pdf | 24 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [122] | Tržišni izveštaj | Izvestaj o stanju na trzistu nepokretnosti u III kvartalu 2024. godine.pdf | 25 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [123] | Tržišni izveštaj | Извештај о стању на тржишту непокретности за прво полугодиште 2024. године.pdf | 32 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [124] | Tržišni izveštaj | Извештај о стању на тржишту непокретности у II кварталу 2024. године.pdf | 25 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [125] | Tržišni izveštaj | RGZ - Izvestaj I kvartalni 2024fin.pdf | 25 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [126] | Tržišni izveštaj | ГОДИШЊИ_ИЗВЕШТАЈ-ЗА_МЕДИЈЕ_2023.pdf | 33 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [127] | Tržišni izveštaj | Izvestaj o stanju na trzistu nepokretnosti u IV kvartalu 2023. godine.pdf | 25 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [128] | Tržišni izveštaj | Извештај о стању на тржишту непокретности у III кварталу 2023. године.pdf | 22 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [129] | Tržišni izveštaj | Izvestaj o stanju na trzistu nepokretnosti za prvo polugodiste 2023. godine.pdf | 26 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [130] | Tržišni izveštaj | kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti-03.08.2023.pdf | 25 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [131] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj BI- I kvartal 23 (1).pdf | 20 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [132] | Tržišni izveštaj | Izvestaj o kretanjima na trzistu nepokretnosti za 2022. godinu.pdf | 36 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [133] | Tržišni izveštaj | Izvestaj o stanju na trzistu nepokretnosti IV kvartal 2022. godine (2).pdf | 21 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [134] | Tržišni izveštaj | Kvartalnii izveštaj o tržištu nepokretnosti.pdf | 20 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [135] | Tržišni izveštaj | ИЗВЕШТАЈ О СТАЊУ НА ТРЖИШТУ НЕПОКРЕТНОСТИ ЗА ПРВО ПОЛУГОДИШТЕ 2022..pdf | 33 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [136] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti2.2022.финално.pdf | 20 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [137] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ I 2022fin.pdf | 19 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [138] | Tržišni izveštaj | Godišnji izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti za 2021. godinu.pdf | 36 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [139] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ VI 2021фин.pdf | 17 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [140] | Tržišni izveštaj | 20211023 Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ III 2021-5.pdf | 17 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [141] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ II 2021.pdf | 14 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [142] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ I 2021.pdf | 26 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [143] | Tržišni izveštaj | Godisnji izvestaj 2020.pdf | 28 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [144] | Tržišni izveštaj | Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ IV 2020.pdf | 24 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [145] | Tržišni izveštaj | 20201015 Kvartalni izveštaj o tržištu nepokretnosti_ III 2020.pdf | 23 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [146] | Tržišni izveštaj | IzvestajSaTrzistaNepokretnostiZaPrvuPolovinu2020godine.pdf | 37 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [147] | Tržišni izveštaj | Izveštaj o kretanju tržišta u vanrednom stanju.pdf | 33 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [148] | Tržišni izveštaj | Извештај са тржишта непокретности за 2019. годину.pdf | 23 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [149] | Tržišni izveštaj | PolugodisnjiIzvestajZaMedije1-2019.pdf | 7 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [150] | Tržišni izveštaj | 2018_GodisnjiIzvestaj.pdf | 4 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [151] | Tržišni izveštaj | Polugodišnji_Izveštaj_Za_Medije_I_2018_Objavljeno.pdf | 5 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [152] | Tržišni izveštaj | 201802_GodisnjiIzvestajMediji.pdf | 7 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [153] | Tržišni izveštaj | Polugodisnji izvestaj sa trzista nepokretnosti od 1.1.2017 do 30.6.2017.pdf | 5 | Otvori na RGZ-u ↗ |
| [154] | Tržišni izveštaj | 201702_GodisnjiIzvestajMediji.pdf | 2 | Otvori na RGZ-u ↗ |
Samo transakcije RGZ-a. Bez oglasa, traženih cena, interpolacije ili izmišljenih gradskih zbirova.Svaki objavljeni broj vodi do izvornog podatka za preuzimanje.